Le marché immobilier portugais attire de plus en plus d'acquéreurs français, séduits par un climat agréable, un coût de la vie attractif et une offre immobilière diversifiée. Avec une croissance des prix de 6,2 % en 2023 et une hausse de 41 % sur les cinq dernières années, le Portugal se positionne comme une destination privilégiée pour investir dans la pierre. Toutefois, avant de concrétiser votre projet, il est indispensable de bien comprendre les démarches administratives, les obligations fiscales et le cadre légal qui encadrent l'acquisition d'un bien immobilier dans ce pays.
Les démarches administratives pour acquérir un bien immobilier au Portugal
Obtenir votre numéro fiscal portugais (NIF) et ouvrir un compte bancaire local
L'une des premières étapes incontournables pour tout acheteur étranger est l'obtention du NIF, le Numéro d'Identification Fiscale portugais. Ce document est obligatoire pour toute transaction immobilière au Portugal. Sans lui, il est impossible de signer un compromis de vente ou de finaliser l'achat d'un bien. Heureusement, cette démarche est relativement simple et peut être effectuée avec l'aide d'un représentant fiscal ou d'une agence spécialisée. Une fois le NIF en main, l'ouverture d'un compte bancaire portugais devient également nécessaire. Ce compte facilitera le règlement des frais liés à l'achat, le paiement des impôts annuels et la gestion des éventuels revenus locatifs.
Lors de la recherche du bien idéal, il est fortement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en immobilier. Ce professionnel effectuera une vérification juridique approfondie, appelée Due Diligence, pour s'assurer que le bien est exempt de charges, d'hypothèques ou de non-conformités urbanistiques. Les honoraires de l'avocat varient généralement entre 1 % et 1,5 % du prix d'achat hors TVA. Cette étape cruciale permet d'éviter de mauvaises surprises et de garantir la sécurité de votre investissement.
Le rôle du notaire et la signature du compromis de vente
Après avoir trouvé le bien qui vous convient, la première phase contractuelle consiste à signer un compromis de vente, également connu sous l'acronyme CPCV. Ce contrat est contraignant pour les deux parties. L'acheteur verse alors un acompte représentant entre 10 % et 30 % du prix d'achat. Si l'acheteur se rétracte, il perd l'intégralité de cet acompte. En revanche, si le vendeur décide de ne pas donner suite à la transaction, il doit rembourser le double de la somme perçue. Cette disposition vise à protéger les deux parties et à garantir la bonne foi de chacun.
Le rôle du notaire au Portugal diffère de celui exercé dans d'autres pays européens. Contrairement à la France, où le notaire effectue des vérifications poussées, au Portugal, il se concentre principalement sur l'authentification de l'acte de vente. Les contrôles juridiques sont donc assurés par l'avocat de l'acheteur. La signature de l'acte de vente final, appelé Escritura, intervient généralement entre deux et douze semaines après la signature du compromis de vente. À ce moment, le solde du prix d'achat est versé, et la propriété du bien est officiellement transférée à l'acheteur. Les frais de notaire s'élèvent en moyenne à environ 800 à 1 000 euros, auxquels il faut ajouter les frais d'enregistrement au registre foncier, représentant environ 1,5 % à 2 % du prix total du bien.
Fiscalité immobilière : taxes et impôts à prévoir lors de votre acquisition
L'IMT (impôt municipal sur les transactions) et les frais de notaire
L'IMT, ou taxe de transmission immobilière, constitue l'un des principaux coûts fiscaux lors de l'achat d'un bien au Portugal. Son taux varie en fonction de la nature du bien et de sa valeur. Pour les biens résidentiels, l'IMT oscille entre 6 % et 8 % de la valeur de la propriété. À titre d'exemple, pour un bien d'une valeur de 200 000 euros, l'IMT représente une part significative des frais totaux d'achat, qui s'élèvent à environ 8 657 euros. Cette taxe est progressive et dépend du barème fixé par l'administration fiscale portugaise. Il est donc essentiel de bien anticiper ce coût dans votre budget global.
En plus de l'IMT, il faut également prévoir le droit de timbre, appelé Imposto de Selo, qui correspond à 0,8 % du prix d'achat. Ce droit s'ajoute aux frais de notaire et d'enregistrement. Au total, les frais d'acquisition peuvent représenter entre 6 % et 8 % du prix du bien. Il est donc recommandé de prévoir un budget supplémentaire pour couvrir ces dépenses. Par exemple, pour un bien acheté à 200 000 euros, il faut compter entre 12 000 et 16 000 euros de frais additionnels.
L'IMI (taxe foncière annuelle) et la déclaration de vos revenus locatifs
Une fois propriétaire, vous devrez vous acquitter chaque année de l'IMI, l'impôt foncier municipal. Cet impôt varie entre 0,3 % et 0,8 % de la valeur patrimoniale du bien pour les propriétés urbaines. Le montant exact dépend de la commune où se situe le bien et de sa valeur fiscale. Dans certaines régions, comme Porto où le prix moyen au mètre carré atteint 4 296 euros, ou Braga où il s'élève à 1 507 euros, les différences peuvent être significatives. Cet impôt est calculé annuellement et doit être payé en plusieurs échéances.
Pour les propriétaires qui choisissent de mettre leur bien en location, la fiscalité des revenus locatifs doit également être prise en compte. La rentabilité locative brute au Portugal se situe généralement entre 5 % et 10 %, ce qui en fait un marché intéressant pour les investisseurs. Toutefois, les revenus générés sont imposables. Pour les non-résidents, les locations de courte durée sont taxées à un taux fixe de 28 %. Les régions touristiques comme l'Algarve, qui a accueilli plus de 30 millions de visiteurs en 2023, offrent des opportunités particulièrement attractives pour ce type de location. À Lisbonne, où le prix moyen au mètre carré s'élève à 5 538 euros, la demande locative reste également très soutenue.
Les locations de longue durée bénéficient d'une taxation variable et peuvent donner droit à des avantages fiscaux. Les baux résidentiels au Portugal sont généralement conclus pour une durée minimale de cinq ans. Dans certaines villes comme Lisbonne et Porto, des zones de régulation du loyer ont été instaurées pour protéger les locataires. En cas de revente du bien, les plus-values immobilières sont imposées à 50 % pour les résidents et à 28 % pour les non-résidents. Toutefois, une exonération d'impôt est possible si le montant de la vente est réinvesti dans une nouvelle résidence principale dans un délai de deux ans.
Il est également important de mentionner la taxe foncière supplémentaire, appelée AIMI, qui s'applique aux biens dont la valeur fiscale dépasse 600 000 euros, ou 1 200 000 euros pour les couples. Cette taxe vise à limiter la concentration de biens immobiliers de grande valeur et à encourager une répartition plus équitable du patrimoine.
Droits et protections juridiques pour les acheteurs étrangers au Portugal
Le cadre légal applicable aux ressortissants français et européens
Le Portugal se distingue par son ouverture aux investisseurs étrangers. Aucune restriction n'est imposée aux ressortissants français ou européens désireux d'acquérir un bien immobilier dans le pays. Cette politique libérale a contribué à l'essor du marché immobilier portugais, attirant de nombreux acheteurs en quête d'un cadre de vie agréable et d'opportunités d'investissement. Toutefois, si le cadre législatif est accueillant, il n'en demeure pas moins important de bien comprendre les règles en vigueur pour sécuriser son achat.
Parmi les documents légaux requis lors d'une transaction immobilière figurent le Certidão Permanente ou Certidão de Teor, qui atteste de l'inscription du bien au registre foncier et reste valable six mois. Ce document doit être mis à jour avant la vente. Le Caderneta Predial, quant à lui, est un document fiscal valable douze mois et doit également être actualisé. Pour les propriétés construites après 1951, la Licença de Utilização, ou licence d'utilisation, est obligatoire. Les bâtiments construits ou rénovés après le 30 mars 2004 doivent également disposer d'une fiche technique du logement. Enfin, le certificat énergétique, valable dix ans, est indispensable pour toute transaction.
Le statut de Résident Non Habituel, qui offrait une exonération d'impôt sur les revenus étrangers pendant dix ans, a été progressivement supprimé. De même, le programme Golden Visa, qui permettait d'obtenir un titre de séjour en échange d'un investissement immobilier, a été définitivement supprimé en 2024. Ces changements législatifs soulignent l'importance de se tenir informé des évolutions réglementaires et de consulter des experts avant de finaliser un achat.
Les garanties bancaires et les recours en cas de litige immobilier
Lors de la réservation d'un bien, un dépôt d'environ 5 000 euros est généralement versé sur un compte séquestre. Toutefois, cette réservation ne garantit pas toujours le retrait du bien du marché, ce qui peut poser problème si d'autres acheteurs manifestent leur intérêt. Il est donc crucial de bien encadrer cette étape par un contrat clair et de faire appel à un avocat pour sécuriser la transaction.
En cas de litige, l'acheteur dispose de plusieurs recours. Le contrat de promesse de vente prévoit des clauses de protection, notamment en cas de rétractation du vendeur, qui doit alors rembourser le double de l'acompte versé. Si des vices cachés sont découverts après la vente, l'acheteur peut engager une action en justice pour obtenir réparation. Les garanties bancaires jouent également un rôle important, notamment lors de l'obtention d'un prêt immobilier, car elles assurent le remboursement en cas de défaillance de l'une des parties.
Les régions les plus prisées par les Français, comme l'Algarve avec un prix moyen de 3 792 euros par mètre carré, ou Porto avec un tarif moyen de 3 811 euros par mètre carré en août 2025, offrent des garanties accrues grâce à un marché plus structuré et à la présence de nombreux professionnels francophones. Pour ceux qui recherchent des prix plus abordables, l'intérieur du pays, notamment l'Alentejo ou le Nord, propose des maisons à partir de 60 000 à 100 000 euros, idéales pour un projet de retraite ou un investissement locatif.
Acheter au Portugal en 2025 reste une option pertinente pour les acquéreurs français. Le pays offre une qualité de vie exceptionnelle, un système de santé de qualité et des communautés francophones bien établies. Que vous optiez pour une villa contemporaine à Lagos à 1 595 000 euros, un appartement meublé à 625 000 euros ou une maison rurale à petit prix, le marché portugais propose des opportunités pour tous les budgets. En vous entourant de professionnels compétents, en anticipant les coûts fiscaux et en respectant les démarches administratives, vous maximiserez vos chances de réussir votre projet immobilier dans ce pays accueillant et dynamique.